In Dietenbach ist eine Laubengangerschließung (außenliegender Gang, der die einzelnen Wohneinheiten horizontal erschließt) innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen grundsätzlich immer möglich. Die überbaubaren Grundstücksflächen werden durch die Festsetzung von Baugrenzen und Baulinien in der Planzeichnung bestimmt. Diese sind den Steckbriefen zu entnehmen. In der Regel sind somit Gebäudetiefen von 13 bis 14 m, in einigen Lagen auch bis zu 17 m möglich.
Außerhalb der Baugrenzen sind zusätzlich untergeordnete Bauteile (Gesimse, Dachvorsprünge, Eingangs- und Terrassenüberdachungen) und Vorbauten (Wände, Erker, Balkone, Tür- und Fenstervorbauten) je nach Lage in einer Tiefe von 1,50 m (auf maximal einem Drittel der jeweiligen Breite der Fassade) bis 2,50 m (auf maximal der Hälfte der jeweiligen Breite der Fassade) möglich. Eine über mehrere Gebäude verlaufende, durchgehende Laubengangerschließung kann aber aufgrund der Dominanz zum jetzigen Stand nicht als untergeordnetes Bauteil oder Vorbau gewertet werden und wäre außerhalb des vorgegebenen Baufensters daher im Regelfall nicht zulässig. Ausnahmen müssten im Einzelfall geprüft werden. Wir gehen aber davon aus, dass bei größeren oder mehreren im Verbund gebauten Gebäuden zumindest die vertikale Erschließung (außenliegender Aufzug/Außentreppe) als Vorbau gewertet werden könnte und daher das Baufenster innerhalb der vorgegebenen Tiefe überschreiten darf.
Es gibt keine bindenden Festsetzungen zur Anzahl der mindestens notwendigen oder maximal möglichen Wohneinheiten je Projekt. Die Angaben in den Steckbriefen dienen der Orientierung. Je nach Konzeptidee kann die Anzahl der Wohneinheiten in Bezug auf den jeweiligen Gebäudetyp oder das Vergabepaket nach oben oder unten abweichen.
Die Planungsgrundlage für den ersten Vermarktungsabschnitt ist der Bebauungsplan Nr. 6-175 „Dietenbach-Am Frohnholz“. Dieser steht hier zum Download zur Verfügung. Zu beachten ist hierbei, dass die Grundstücksparzellierung im Bebauungsplan nur nachrichtlich eingetragen ist. Auf die in den Steckbriefen enthaltenen Parzellierungsvorschläge wird verwiesen.
Bis zur endgültigen Vermessung ist die Grundstücksparzellierung deshalb nicht bindend.
Nein, es gibt im Bebauungsplan keine Vorgaben. Ziel ist es, möglichst weite Bereiche des Plangebiets durch Rettungsgeräte der Feuerwehr erreichbar zu machen und somit zusätzlichen planerischen und wirtschaftlichen Aufwand für die einzelnen Bauvorhaben zu vermeiden. Der 2. Rettungsweg wird ab dem dritten Obergeschoss überwiegend durch Hubrettung vom ausreichend breiten Straßenraum aus sichergestellt. In Ausnahmefällen bzw. Sondersituation wird der 2. Rettungsweg auch über einen zweiten baulichen Rettungsweg (wie beispielsweise zusätzliche außenliegende Treppen) hergestellt werden müssen. Die tatsächlichen baurechtlichen Anforderungen müssen im Zuge der Hochbauplanung abgearbeitet werden.
Ja, diese Regelung ist im Gestaltungshandbuch auf den Seiten 63 und 67 dargestellt. Letztlich wird für die an wichtige öffentliche Räume zugewandten Seiten eine größere gestalterische Zurückhaltung vorgegeben. Im Süden grenzt mit der Promenade des Käserbachparks ein sehr wichtiger Parkweg für Fußgänger*innen und Radfahrende an. Die Regel gilt daher auch für alle weiteren dem Parkweg zugewandten Gebäude von der Straße zum Tiergehege bis zur Stadtteilmitte. Terrassen im EG sind aber auch auf der parkzugewandten Seite zulässig, wobei Terassenüberdachungen (gelten als untergeordnete Bauteile) das Baufenster um nicht mehr als 1,50 m überschreiten dürfen. Zudem ist die Realisierung von Dachterrassen und -gärten möglich (s. Gestaltungshandbuch Seite 80).
Eine wesentliche Zielsetzung für die Errichtung des neuen Stadtteils Dietenbach ist es, den hohen Bedarf an Wohnraum mit möglichst geringem Flächenverbrauch zu decken. Diese Zielsetzung lässt sich über eine Ausweisung von Bereichen für Tiny Houses nicht verwirklichen.
In wohnlich geprägten Bereichen dient das Hochparterre dem Schutz dieser sensiblen Nutzungsart im Erdgeschoss (EG). Wohnnutzungen im EG werden deshalb im Hochparterre mit einem Sockel von ca. 70 cm hergestellt. Ausnahme bildet ein Bereich im Nordwesten des Ringboulevards, wo die Wohnnutzung im EG auch mit geringerer Sockelhöhe bzw. ebenerdig ausgebildet werden darf.
Nicht-Wohnnutzungen bzw. gewerbliche oder gemeinwohlorientierte Nutzungen wie z.B. KiTas sollen dagegen niveaugleich mit dem angrenzenden Außenraum ausgebildet werden, um Begegnungen hier schwellenfrei zu ermöglichen. Ein Hochparterre ist in diesen Fällen nicht verpflichtend. Weitergehende Informationen finden Sie im Gestaltungshandbuch auf den S. 60 und 61.
Die Regeln zur Überschreitung der Baugrenzen für untergeordnete Bauteile lassen sich wie folgt zusammenfassen:
- In den Blockinnenbereichen sind Auskragungen von bis zu 2,50 m auf bis zu 50 % der Fassadenbreite möglich.
- Bei den straßenzugewandten Seiten sind untergeordnete Bauteile und Vorbauten mit bis zu 1,50 m auf einem Drittel der Fassadenlänge möglich.
- Im Bereich der Stadtteilmitte soll auf Gebäudevorsprünge weitestgehend verzichtet werden. Überschreitungen der Baufenster sind straßenseitig nur als Ausnahme mit bis zu 0,50 m zulässig. In den rückwärtigen Bereichen sind hingegen untergeordnete Bauteile möglich.
Ausnahmsweise darf die festgelegte Gebäudehöhe um bis zu 3 m für Pergolen oder Überdachungen der Terrassen überschritten werden. Somit können Teile der Dachflächen auch für Haushalte oder eine Gebäudegemeinschaft aktiviert werden. Hierbei muss nach Bebauungsplan ein Mindestabstand zu den Gebäudeaußenkanten von 1,20 m eingehalten werden. Um eine optische Überhöhung der Gebäude zu verhindern, wird allerdings ein Mindestabstand von mindestens 3 m zur Außenkante und eine eher mittige Lage empfohlen. Zudem sollen Pergolen oder Überdachungen der Dachterrassen nur auf max. 15 % der Dachfläche möglich sein. Geschlossene Dachaufbauten sind nach dem Bebauungsplan nicht zulässig und fallen nicht unter die Ausnahmen.
Die Fragestellung bezieht sich auf die Vergabepakete 7 und 18. In den textlichen Festsetzungen des Bebauungsplans ist unter 10.1.2 festgelegt, dass die Dachflächen einstöckiger Gebäudeteile aus Gründen des Stadtklimas und zur Ermöglichung von Gestaltung und Nutzung der Dachfläche von der PV-Pflicht ausgeschlossen sind. Freiflächen, die nicht genutzt werden, müssen aber begrünt werden.
Ja, jedoch nur für Steckleitern für die Rettung bis aus dem 2. Obergeschoss, für Hubrettungsfahrzeuge sind diese nicht vorgesehen. Ab dem 3. Obergeschoss müssen die Wohnungen durchgesteckt werden oder ein 2. Rettungsweg baulich hergestellt werden.
Für das vorliegende Vorhaben wird die Abstandsflächentiefe mit einem Faktor von 0,3 der Wandhöhe berechnet. Ziel der Planung ist es, das vorgegebene Baufenster vollständig auszunutzen.
Die Prüfung der Gebäudehöhen und Abstandsflächen ergibt folgendes Ergebnis:
Flexibilität bei der Gebäudehöhe: Der Bebauungsplan gibt eine maximale Höhe von 17 m vor. Da es sich hierbei um eine Obergrenze und nicht um ein starres Festmaß handelt, bleibt die tatsächliche Bauhöhe flexibel. Werden beispielsweise zwei gegenüberstehende Gebäude mit einer Höhe von jeweils 16 m geplant, lassen sich die Abstandsflächen einhalten.
Mögliche Überschneidung und Ausnahme: Sollten beide Gebäude die maximale Höhe von 17 m voll ausschöpfen, kommt es zu einer geringfügigen Überlappung der Abstandsflächen. Da der erforderliche Brandschutzabstand von mindestens 5 m zwischen den Gebäuden in jedem Fall gewahrt bleibt, ist diese minimale Überschneidung fachlich vertretbar. Eine Abweichung nach § 56 Abs. 1 LBO ist hier grundsätzlich denkbar und wird von unserer Seite in Aussicht gestellt.
Absicherung über Baulasten: Da die Abstandsflächen des Grundstücks 1.4.4 das Nachbargrundstück 1.4.3 betreffen, wird dies über eine entsprechende Baulast im Baulastenverzeichnis im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens rechtlich abgesichert.
Wir werden das Thema auch in den Statusgesprächen mit den betreffenden Parzellen aufgreifen und – falls nötig - schon hier auf eine Lösung hinwirken.
Schutz der Nachbarbelange: Da Abstandsflächen drittschützenden Charakter haben, werden wir bei Bedarf auch eine Regelung in die Kaufverträge der betroffenen Parzellen aufnehmen.
Fazit: Eine geringfügige Abweichung bei den Abstandsflächen ist aus unserer Sicht fachlich tragfähig und im Grundsatz machbar. Der entsprechende Abweichungsantrag wird formell im Zuge des kommenden Genehmigungsverfahrens eingereicht.
Grundsätzlich ist keine Verschiebung der im Bebauungsplan festgesetzten Baumstandorte im Straßenraum vorgesehen. Die entsprechende Flexibilitätsklausel in den textlichen Festsetzungen war für die Verkehrsplanung gedacht; diese ist für den ersten Bauabschnitt jedoch weitgehend abgeschlossen. Da das Baumsubstrat bereits in die Straßendämme eingebracht wird, sind bauliche Tatsachen bereits geschaffen.
Eine spürbare Verschiebung der Standorte würde das geplante Baumraster negativ beeinträchtigen. Dies hätte direkte Auswirkungen auf die dazwischen liegenden Nutzungen – wie die Maße der Haltebuchten, Carsharing-Plätze und Radverleihstationen. Im schlechtesten Fall droht der Verlust einzelner Bäume, was planerisch strikt vermieden werden soll.
Mit Einreichung des Bauantrags findet ein finaler Abgleich der Baumstandorte statt. Geringfügige Abweichungen im Zentimeterbereich lassen sich im Einzelfall zwar nicht völlig ausschließen; relevante oder strukturverändernde Verschiebungen sind jedoch nicht mehr möglich.
